Quelle attitude adopter face à la densification urbaine excessive ?

Informations pour votre compte
Authentification
Visiteurs : 215 (1 par jour)
En Débat

Quelle attitude adopter face à la densification urbaine excessive ?

Densification Urbaine Excessive Préalable

Arrêtons ce « train fou » de la métropolisation, dans son corollaire de densification urbaine excessive voir délirante… .
 
Prenons conscience du contexte éclaté de notre société numérique
  • en reconfiguration permanente, instable,
  • où l’incertain, l’éphémère sont de règle.

Ecoutons les attentes de nos concitoyens qui ne veulent pas d’une densification excessive [1] allant à l’encontre des besoins de la majorité de la population. Les communes trop denses prennent surtout le risque de perdre des habitants.
■ Notre Société numérique, acentrée [2] interpelle de fait les références même à la centralité [3].
Aujourd’hui, l’étalement urbain marque nombre de nos territoires mais vouloir densifier à tout prix ne permettra pas de corriger les erreurs du passé et nous conduira à en faire de nouvelles.

 
Pour préparer l’avenir :

  • Refusons le décalage entre les pratiques sociales et l’inscription des hommes sur un territoire donné. Aujourd’hui le développement urbain « maîtrisé » est très en retard face aux évolutions de notre société numérique (relation au travail, localisation, modalités des unités de production etc).
    Nous ne sommes plus au XIXe et XXe, avec migrations vers la ville pour trouver du travail, en miroitant des vécus loisirs, pratiques culturelles et ascension sociale.
  • A l’heure du numérique, sortons des mobilités migratoires urbaines (à différentes échelles de temps : quotidiennes, hebdomadaires, pluri-annuelles …) qui sont gaspillage des ressources communes et facteur de dépenses improductives.
  • Ne tombons pas dans les fausses réponses, sous contraintes comme la densification urbaine en hauteur !
 
Paradoxe d’une société qui veut un « développement dit durable / soutenable »… sans appliquer en matière de développement urbain et de métropolisation les principes de précaution ou de résilience

 
■ Comme le disait pourtant le maire Olivier PAVY (AMF) dans l’article des Echos Le foncier, cette très chère matière première du 23-04-2019 :

    • « Pour faire baisser le prix du foncier, il faut tarir la demande, et donc avoir une politique beaucoup plus ambitieuse de réhabilitation du parc de logements existants ».

 
En résumé, il faut arrêter de focaliser sur le manque d’offre de logements, les densités existantes
et commencer à se saisir des opportunités dans les potentiels existants, comme le font déjà certains acteurs locaux. S’inspirer de la démarche Bimby et plus généralement de la densification douce ou La densification pavillonnaire en débat [4].

Réhabiliter des parcs de logements disponibles devrait devenir une pratique vertueuse encouragée efficacement par une politique publique offensive d’incitations locales.

Haut de Page


 

Densification excessive, destructrice
Une pratique sans raisonnement sur les conséquences pour d’autres modes de vie ou l’équilibre des territoires… due aux modes de formation et de raisonnements des élites techniciennes, aux choix de certains élus, au travail des lobbies.

 
Métropolisation excessive contribuant aux déséquilibres de désertification, marginalisation, appauvrissement de territoires (ruraux, villes moyennes, petites villes, péri-urbains, cœurs de villes).

Effets induits (externalités négatives) : pollution air, nuisances bruit, coûts mobilités migratoires, sociabilité appauvrie, explosion du prix du foncier, sur coût de la logistique du dernier km… exclusion sociale, concentration des activités, des pratiques culturelles, des formes d’insécurités et d’incivilités, fonctionnalisation excessive des différentes espaces, ghettoïsation et radicalisation.

Étalement des pratiques négatives de densification urbaines vers les premières et secondes couronnes des métropoles et grandes villes.

Occultation des mutations profondes de création de valeurs dans les emplois, les pratiques économiques … avec refondation des pratiques professionnelles, relocalisation des activités, incidence de l’introduction massive des automates et autres objets intelligents dans les chaînes de production ou dans le circuit et la faisabilité des services… rendant inutile les formes classiques de concentrations urbaines…

Croire que l’intelligence artificielle, le big data, la puissance numérique vont tout résoudre, relève de la politique de Gribouille !

▶ Plus généralement, les mirages, fausses promesses et maximalisme de la densification sont bien listés dans « Complexité de la densification et risques d’atteindre des résultat très différents de ceux visés ».

 
Toutes mesures d’encouragement des pratiques de densification urbaine excessive est contraire à une bonne politique d’aménagement du territoire visant équilibre / équité / respect dans les quotidiens de proximité de nos concitoyens.

 
Déséquilibre économique, écologique
■ La densification survalorise le foncier, créant une rente pour ceux qui possèdent des biens en ville ou en franges… dont les agriculteurs).
  • L’équilibre financier des opérations conduit à vendre une partie des logements directement aux bailleurs sociaux ; ayant intérêt à des opérations denses, plus faciles à gérer.
  • Les produits de défiscalisation conduisent à proposer des petits logements (t2, t3) qui n’ont de sens que dans des immeubles, le plus dense possible.
  • L’optimisation financière de l’immobilier conduit aujourd’hui à renforcer la densification.
  • Les recompositions urbaines se fondent de plus en plus sur les seuls enjeux de rentabilité des promoteurs.
  • Le discours des urbanistes est-il largement instrumentalisé pour servir les intérêts des acteurs du bâti ?

 
■ La densification voudrait créer un « choc de l’offre » pour faire baisser le prix de l’immobilier. Elle n’a conduit, au cours des dernières années, qu’à la poursuite d’une course folle des prix.
Le retournement des prix se fera quand les taux d’intérêts augmenteront (Cf Prix immobilier - Evolution à long terme - CGEDD - 2019).

 
■ En concentrant les projets, cette densification s’oppose aux entreprises de proximité sur le reste du territoire, à cette économie du quotidien pouvant apporter sa richesse au pays, en termes de développement économique équilibré, de cohésion sociale, d’aménagement du territoire et d’emploi.

 
■ Les objectifs de la séquence « éviter, réduire et compenser » [5] ; en s’appliquant seulement aux projets, aux plans et programmes soumis à évaluation environnementale ainsi qu’aux projets soumis à diverses procédures au titre du code de l’environnement… négligent les projets courants de densification urbaine lourde qui bouleversent les équilibres de proximité, et n’impliquent les citoyens que lors d’enquêtes publiques alors qu’émergent de nouvelles pratiques de dialogue social.

 
■ Idem pour l’objectif « zéro artificialisation nette » qui doit privilégier la réhabilitation de logements vacants plus qu’une densification lourde ou contraire aux objectifs mentionnés souvent dans les PADD [6].


Haut de Page


Vers une urbanisation maîtrisée à taille humaine

 

Transparence et Démocratie

Nos lieux de vie résultent du débats locaux, en proximité, via des pratiques de démocratie en commun et selon la société du moment.

« La ville est la projection sur le terrain d’une société tout entière »

  • « Henri Lefebvre, avait raison de voir « dans l’espace, la projection au sol des problèmes sociaux et des rapports de production » [7].

 
Le Foncier : un Bien Commun Possible au sens : « Ressources, gérées collectivement par une communauté, celle-ci établit des règles et une gouvernance dans le but de préserver et pérenniser cette ressource. »

 
■ Zéro artificialisation nette

  • Oui, mais d’abord via des projets validés par les communautés et territoires de proximité ; et non par les seules affirmations de principe ou réglementaires.

 
Débattre davantage avec les habitants [9] sur les projets urbains et les repères réglementaires sans se limiter aux enquêtes publiques.

  • Indispensable pour leur reconnaissance dans nos sociétés numériques.

 
Dissocier les prestations des « experts urbains » de celles des commanditaires de projets ou de règlements.

  • Imaginer des rémunérations sous l’autorité d’assemblées locales reflétant la diversité des acteurs locaux publics, privés, civils…
 
Enjeux du Foncier

Trois articles repères : Le foncier, une denrée rare et chère - Le développeur foncier, tête chercheuse qui repère les terrains à construire - La crise du foncier, un mal bien français.

1- Pression foncière dépend

    • stocks de logements.
    • denrée rare, chère en cœur de métropole, d’où diffusion en périphérie.
    • terrains sur le marché sont morcelés.
    • terrain privé…parfois plus d’une vingtaine d’acheteurs potentiels.
      D’où une surenchère sur les prix.
    • volonté des élus sur la maîtrise des ressources foncières municipales.
    • terrains sur le marché : par décès, faillites d’entreprises ou séparations familiales. Propriétaires fonciers ne sont pas forcément vendeurs.

 
2- Attitude des Promoteurs

    • Coût du foncier et crainte de recours administratifs par riverains mécontents freinent prise de risque.
    • Échaudés par la crise du début des années 90, les promoteurs font preuve de prudence. Ils se refusent à acheter des terrains à n’importe quel prix.
    • Se tenir au courant des projets d’une collectivité, des petites et grandes histoires de ses habitants, y avoir les bons réseaux, lire la presse locale… Comprendre les projets des villes, ce que souhaitent les élus, et ensuite proposer une bonne affaire aux propriétaires qui souhaitent vendre.
    • Le métier de développeur foncier consiste à remembrer des parcelles trop petites pour un immeuble entier.
    • Anticiper les opérations immobilières : en moyenne 4 ans, et un recours les retarde d’un ou deux de plus…

 
3- Attitude des Elus

    • Coupables de ne pas autoriser certaines opérations de logements,. Crainte de sanction aux élections par leurs administrés… surtout dans les communes périurbaines.

 
4- Utilité des recours

    • Même lorsque les maires donnent l’autorisation de construire, les blocages sont légions via recours contre les permis de construire ou des formalités administratives .
 
Actions à conduire…

A engager avec pédagogie et pragmatisme dans une optique de pérennité et de stabilité juridique envers citoyens, élus et professionnels.

Séquence « éviter, réduire et compenser » pour tout projet de densification urbaine, avec évaluation environnementale : respect équilibres de proximité ; réduire impacts sur les milieux naturels ; et pour le promoteur des mesures compensatoires financières, de long terme et à proximité du site impacté.

 
Hiérarchisation juridique des PADD en renforçant leur portée normative. Cf : G.Pellissier (Maître des requêtes au Conseil d’État) via l’exigence de cohérence [10] du règlement avec les orientations du PADD (projet d’aménagement et de développement durable) : 

  • « rechercher des incohérences évidentes entre les orientations et le règlement… absence complète de lien entre les orientations annoncées et les effets des règles adoptées pour qu’une « incohérence par défaut d’unité » et non par contradiction puisse être censurée. »

 
Favoriser la Responsabilité des Promoteurs et Aménageurs des Territoires : principe « pollueur / payeur » si non respect des contextes locaux.

  • Ne plus cantonner ces métiers à des projets (habitats, équipements professionnels) sur une parcelle, mais comporter un volet : insertion du projet dans le contexte de proximité (mobilité, économique, social, urbain, générationnel, environnemental).

 
Faciliter les recours contre les documents ou décisions d’urbanisme (PLU, Permis de Construire) si densification excessive. Le dernier mot doit rester aux Citoyens du Territoire de Proximité concerné.

  • Mise à disposition gratuite par internet : éléments de doctrine, réglementationet synthèse des actions judiciaires engagées, mais aussi de pratiques expérimentales d’une densification douce [11].
  • Au-delà des actions individuelles / associations / groupements, possible mise en œuvre de pétitions, délibérations, référendums locaux.

Haut de Page

Merci d’avance pour vos commentaires.



le 30 avril 2019 par Jacques Chatignoux Opérateur
modifie le 22 juin 2019

Notes

[1] Cf Immobilier : l’Etat veut la densification urbaine, les Français non ou encore d’O.Piron L’Urbanisme de la vie privée.

[2] Cf Ce qu’est un réseau « A »centré - Protéger la diversité du net. Le caractère acentré (préfixe a- signifie « pas » ou « sans ») du réseau numérique induit une relocalisation du monde - sans centres dominants. Remettre au même niveau (dans un des points d’interconnexion du réseau) par ex : masse de connaissances et masse de production. La neutralité du net le conforte en refusant toute discrimination envers la source, la destination ou le contenu de l’information transmise sur le réseau :

  • "Le modèle de développement d’Internet est d’être totalement acentré. Il n’y a pas de centre, pas de partie plus importante ou par principe plus grosse que les autres, afin de rendre l’ensemble indestructible..…
  • Possibilité de détruire un chemin du réseau sans compromettre ce dernier… Le réseau lui n’est, sur le principe qu’un ensemble de câbles reliant les ordinateurs les uns aux autres et par lesquels circulent les données numériques…
  • L’intelligence est à la périphérie du réseau… Il est désormais possible de relocaliser le monde parce que, ce qui avait été obtenu par centralisation – à savoir la réunion d’une grande masse de connaissances à un endroit, d’une grande masse de production à un autre – peut désormais être obtenu de manière acentrée avec le réseau."

[3] Même si la centralité a été un moteur, réel et idéalisé, de la construction de l’Etat en France depuis plusieurs siècles. L’étalement urbain a eu cours avec les zones pavillonnaires, les grandes surfaces commerciales, depuis les années 1970.

[4] Cf Densification pavillonnaire  : La division des pavillons de banlieue - Le pavillonnaire, « mal-loti » des politiques urbaines ? - Rendre acceptable la densité en tissu pavillonnaire. Cf aussi Densification douce Vers des politiques publiques de densification et d’intensification « douces » ? Intérêts, limites et opportunité (2013-2018) - La densification « douce » au Canada.

[5] Cf extraits de la séquence « éviter, réduire et compenser » : loi du 10 juillet 1976, directive européenne n°85/337/CEE de 1985, codifiée par la directive n°2011/92/UE. Cette dernière modifiée par la directive n° 2014/52/UE. À l’international, Convention sur la Diversité Biologique de 1992. En France, loi du 3 août 2009 et loi du 12 juillet 2010, loi de reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages du 8 août 2016, la réforme de l’évaluation environnementale du 3 août 2016.

[6] Cf extraits de Objectif « zéro artificialisation nette » : Le nombre de logements vacants a augmenté de 1,9 à 2,7millions sur la période 2006-2015, soit une hausse du taux de vacance de 25% en passant de 6,2% à 7,9% du parc (calculs CGDD à partir des données du recensement de la population de l’Insee). Les nouvelles surfaces artificialisées se situent pour 37% dans des communes où le taux de vacance augmente de plus de 50%, dont 87% se trouvent dans des zones non tendues. Ainsi, sur la dernière décennie, le nombre de logements vacants augmente de l’ordre de 80.000 par an, soit l’équivalent de 20% du nombre de constructions nouvelles. Toujours à titre d’ordre de grandeur, si on parvenait à valoriser 80% du stock de logements vacants pour les besoins de l’habitat (soit 2,15 millions de logements vacants), le gisement d’économie serait de 5 années d’artificialisation due aux logements (sur la base d’un logement à construire en moins pour chaque logement vacant en moins) ou encore 2,5 années d’artificialisation tous usages confondus. Même si les problèmes d’adéquation qualitative entre offre et demande font que ce gisement n’est pas mobilisable dans de telles proportions, les enjeux sont importants.

[7] A relire le dernier numéro 1er Trim 2019 de la Revue Urbanisme Nouvelles figures du droit à la ville - Extraits de l’Edito D’Henri Lefebvre aux « gilets jaunes » .

[8] Plus généralement, voir sur les Biens Communs.

[9] Cf exemple coopérations des acteurs de l’habitat et des chercheurs et aussi la question des centralités relatives ou enocre Améliorer la densification urbaine.

[10] Extraits de Le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) : l’exigence de cohérence impose non seulement que le règlement n’aille pas à l’encontre des objectifs fixés, mais qu’il les poursuive effectivement. Autrement dit, certains choix d’urbanisme qui apparaîtraient trop éloignés des orientations définies pourraient apparaître sans cohérence avec eux. L’incohérence ne résulterait pas d’une contradiction évidente, mais d’un trop grand éparpillement des politiques, d’une divergence excessive entre les buts affichés et poursuivis.

[11] Cf sur densification douce : Les différentes formes de densification douce - Vers des politiques publiques de densification et d’intensification « douces » ? Intérêts, limites et opportunité (2013-2018).