Quelle attitude adopter face à la densification urbaine excessive ?

■ Notre Société numérique, acentrée [2] interpelle de fait les références même à la centralité [3].
Aujourd’hui, l’étalement urbain marque nombre de nos territoires mais vouloir densifier à tout prix ne permettra pas de corriger les erreurs du passé et nous conduira à en faire de nouvelles.

 
■ Pour préparer l’avenir :

• Refusons le décalage entre les pratiques sociales et l’inscription des hommes sur un territoire donné. Aujourd’hui le développement urbain « maîtrisé » est très en retard face aux évolutions de notre société numérique (relation au travail, localisation, modalités des unités de production etc).
  Nous ne sommes plus au XIX^e et XX^e, avec migrations vers la ville pour trouver du travail, en miroitant des vécus loisirs, pratiques culturelles et ascension sociale.
• A l’heure du numérique, sortons des mobilités migratoires urbaines (à différentes échelles de temps : quotidiennes, hebdomadaires, pluri-annuelles …) qui sont gaspillage des ressources communes et facteur de dépenses improductives.
• Ne tombons pas dans les fausses réponses, sous contraintes comme la densification urbaine en hauteur !

Paradoxe d’une société qui veut un « développement dit durable / soutenable »… sans appliquer en matière de développement urbain et de métropolisation les principes de précaution ou de résilience…

 
■ Comme le disait pourtant le maire Olivier PAVY (AMF) dans l’article des Echos Le foncier, cette très chère matière première du 23-04-2019 :

• « Pour faire baisser le prix du foncier, il faut tarir la demande, et donc avoir une politique beaucoup plus ambitieuse de réhabilitation du parc de logements existants ».

 
■ En résumé, il faut arrêter de focaliser sur le manque d’offre de logements, les densités existantes
et commencer à se saisir des opportunités dans les potentiels existants, comme le font déjà certains acteurs locaux. S’inspirer de la démarche Bimby et plus généralement de la densification douce ou La densification pavillonnaire en débat [4].

■ Réhabiliter des parcs de logements disponibles devrait devenir une pratique vertueuse encouragée efficacement par une politique publique offensive d’incitations locales.

Une pratique sans raisonnement sur les conséquences pour d’autres modes de vie ou l’équilibre des territoires… due aux modes de formation et de raisonnements des élites techniciennes, aux choix de certains élus, au travail des lobbies.

 
▶ Métropolisation excessive contribuant aux déséquilibres de désertification, marginalisation, appauvrissement de territoires (ruraux, villes moyennes, petites villes, péri-urbains, cœurs de villes).

▶ Effets induits (externalités négatives) : pollution air, nuisances bruit, coûts mobilités migratoires, sociabilité appauvrie, explosion du prix du foncier, sur coût de la logistique du dernier km… exclusion sociale, concentration des activités, des pratiques culturelles, des formes d’insécurités et d’incivilités, fonctionnalisation excessive des différentes espaces, ghettoïsation et radicalisation.

▶ Étalement des pratiques négatives de densification urbaines vers les premières et secondes couronnes des métropoles et grandes villes.

▶ Occultation des mutations profondes de création de valeurs dans les emplois, les pratiques économiques … avec refondation des pratiques professionnelles, relocalisation des activités, incidence de l’introduction massive des automates et autres objets intelligents dans les chaînes de production ou dans le circuit et la faisabilité des services… rendant inutile les formes classiques de concentrations urbaines…

▶ Croire que l’intelligence artificielle, le big data, la puissance numérique vont tout résoudre, relève de la politique de Gribouille !

▶ Plus généralement, les mirages, fausses promesses et maximalisme de la densification sont bien listés dans « Complexité de la densification et risques d’atteindre des résultat très différents de ceux visés ».

 
Toutes mesures d’encouragement des pratiques de densification urbaine excessive est contraire à une bonne politique d’aménagement du territoire visant équilibre / équité / respect dans les quotidiens de proximité de nos concitoyens.

■ La densification survalorise le foncier, créant une rente pour ceux qui possèdent des biens en ville ou en franges… dont les agriculteurs).

• L’équilibre financier des opérations conduit à vendre une partie des logements directement aux bailleurs sociaux ; ayant intérêt à des opérations denses, plus faciles à gérer.
• Les produits de défiscalisation conduisent à proposer des petits logements (t2, t3) qui n’ont de sens que dans des immeubles, le plus dense possible.
• L’optimisation financière de l’immobilier conduit aujourd’hui à renforcer la densification.
• Les recompositions urbaines se fondent de plus en plus sur les seuls enjeux de rentabilité des promoteurs.
• Le discours des urbanistes est-il largement instrumentalisé pour servir les intérêts des acteurs du bâti ?

 
■ La densification voudrait créer un « choc de l’offre » pour faire baisser le prix de l’immobilier. Elle n’a conduit, au cours des dernières années, qu’à la poursuite d’une course folle des prix.
Le retournement des prix se fera quand les taux d’intérêts augmenteront (Cf Prix immobilier - Evolution à long terme - CGEDD - 2019).

 
■ En concentrant les projets, cette densification s’oppose aux entreprises de proximité sur le reste du territoire, à cette économie du quotidien pouvant apporter sa richesse au pays, en termes de développement économique équilibré, de cohésion sociale, d’aménagement du territoire et d’emploi.

 
■ Les objectifs de la séquence « éviter, réduire et compenser » [5] ; en s’appliquant seulement aux projets, aux plans et programmes soumis à évaluation environnementale ainsi qu’aux projets soumis à diverses procédures au titre du code de l’environnement… négligent les projets courants de densification urbaine lourde qui bouleversent les équilibres de proximité, et n’impliquent les citoyens que lors d’enquêtes publiques alors qu’émergent de nouvelles pratiques de dialogue social.

 
■ Idem pour l’objectif « zéro artificialisation nette » qui doit privilégier la réhabilitation de logements vacants plus qu’une densification lourde ou contraire aux objectifs mentionnés souvent dans les PADD [6].